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央行、银监会9月30日发布通知,对房地产“限贷”政策作出调整。其中,“二套房贷”的松绑尤受关注——

  “二套房贷”是楼市的一根“松紧带”。在抑制投资投机性需求的同时,如何让改善性住房需求得到释放并避免对房价产生明显冲击,是房地产调控需要把握的重要敏感点。

部分“二套房”享“首套房”待遇

  根据央行、银监会的通知,对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍,具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。更值得关注的是,“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策”。

  德佑地产市场研究部总监陆骑麟认为,如果按照原先“认房又认贷”的标准,二套房是七成首付、1.1倍基准利率;此次出台的新标准“认贷不认房”,许多购买第二套普通住宅的购房者也将享受首套房的优惠。

  此次通知还明确,在已取消或未实施限购措施的城市,对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,又申请贷款购买住房,银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

“二套房贷”成调控“松紧带”

  不管房地产调控政策如何变化,首套房都是支持保护的;而二套房贷政策,可说是调控的一根“松紧带”。

  4年多来,二套房贷的政策在首付和利率方面都经历了一个逐渐收紧的过程:

  2010年1月“国十一条”首次提出差别化信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于40%。同年4月的“国十条”,将二套房首付门槛调高至50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。 2011年1月的“新国八条”,规定贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%;对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭暂停在本行政区域内向其售房。 2013年的“国五条”,在维持“基准利率1.1倍”的同时,进一步把二套房首付比例提高至七成,并严禁发放第三套及以上购房贷款。

  愈收愈紧的二套房“限贷”政策,和不断升级的限购政策一起,成为房地产调控最重要的“杀手锏”。一方面,此“双限”有力地遏制了炒房投资需求,对房地产市场的理性回归起到积极作用。但另一方面,越抬越高的二套房贷门槛,也被认为对部分合理的改善性需求带来“误伤”。

楼市表现或因地而异

  国庆长假前一天宣布房贷政策的调整,虽然搅扰了不少人的假日,但对楼市来说无疑是个利好。此前,许多城市已退出限购,但受“限贷”的影响,楼市整体成交量仍然难见起色。因此,房贷政策的调整就备受关注。

  民生证券首席宏观研究员管清友说,如果“认房不认贷”能如期兑现,购房者首付资金要求下降,改善性需求短期或将集中释放,一线城市、核心地段的需求将明显回暖。

  不同地区楼市表现将会彼此有别。亚豪机构市场总监郭毅说,重新调整首套房认定标准,对各地会带来不一样的效果和影响。“在北上广深这样的一线城市,购房需求旺盛,限贷对购房需求的抑制作用非常明显,二套房贷政策等调整后将对市场带来实质利好;而对不少二三四线城市来说,供大于求的基本面没有变,库存积压也比较严重,所以放开限贷的影响就会比较有限”。


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