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楼市新政“组合拳”最多释放820万套购房需求

  楼市密集注入“强心针”,房企也使出十八般武艺,忙着到处找客户。那么,市场到底还能释放多少购买力?无论是对决策者还是房企高层,这似乎仍是一个悬念。

  10月24日,在西南财经大学举行的“经济转型期的管理-以中国及新加坡为例”国际论坛上,中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁<微博>透露,当前房贷新政加上公积金新政,一共最多可释放820万套购房需求,其中房贷新政可释放550万套。

  不过,甘犁强调,上述结论仅是一个静态估算,并未考虑到未来购房市场预期可能改变等因素。另从公开报道来看,多地楼市近来成交活跃,有回暖迹象,而且部分城市还推出了购房补贴配套政策。

  空置房受房价下跌影响大

  一边是存量房空置,一边是新房供应高企,当前中国楼市向何处去?

  中国家庭金融调查报告显示,2013年我国城镇住房整体空置率为22.4%,较2011年上升1.8个百分点。从城市分级来看,三线城市总体空置率略高于一二线城市,其中一线城市空置率为21.2%,二线城市空置率为21.8%,三线城市空置率为23.2%。其中,一二三线城市有一个共同点,就是多套房家庭空置率远高于一套房家庭空置率。

  “全国约4900万套空置房,其中商品房空置率为26.3%,约为2700万套,经济适用房空置率为23%,约为200万套。”甘犁强调说,此数据也引起了地产大佬任志强<微博>等行业人士的争议和质疑。

  在甘犁看来,中国住房空置率之谜的关键在于城镇化之谜,城镇化除了“主动进城”部分,还包括“被动进城”部分,也就是当地的居住地由农村变成了城镇,关键是这部分到底有多大?“因为城镇化,建了很多房子,但大量‘被进城’的不需要房子,所以商品房是空着的,属于错配现象。”甘犁解释说。

  按照上述报告的结论,当前楼市进入下行通道,空置房更易受到房价下跌的损失,如果房价下跌20%,28%空置房将低于购买价值。

  新政释放需求有限

  9月30日,央行<微博>“新四条”出炉,其中松绑限贷成为一大亮点,实质就是“认贷不认房”。同时,各大商业银行可根据自身情况,调整房贷利率,下限为基准利率的0.7倍。在刺激导入购房需求的同时,央行“新四条”还进一步松绑房企的融资渠道,包括发行债券和资产证券化等。

  另一方面,作为地方救市一大抓手的“公积金新政”也频繁上阵。近日,住建部、财政部和央行联合出台《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》,推出职工连缴6个月可向户籍地申请公积金房贷,住房公积金缴存要实现异地互认、转移接续等措施。

  在上述举措中,居民公积金贷款时,交纳公积金时限从12个月压缩为6个月,公积金贷款异地互认将进一步刺激外地购房需求。

  在甘犁看来,房贷新政在短期内可刺激550万套购房需求提前入市,公积金异地互认至多刺激100万套购房需求,公积金门槛降低可释放170万套购房需求。

  其中,对于房贷新政具体效果,上述家庭金融调查报告显示,一线城市中,有房无贷并且计划购房的家庭可实现的购房需求从58.7%上涨至79.9%,二线城市该比例从58.3%上涨至75.8%,三四线城市该比例从50.3%上涨至72.7%。据此推算,一线城市释放的购房需求约50万套,二线城市约200万套,三四线城市约300万套。

  不过,甘犁强调,上述结论仍属于静态评估,并未考虑到未来购房市场的预期改变等动态因素。

  《每日经济新闻》记者注意到,近日部分城市在上述新政组合拳之外,另出奇招。比如,天津取消了对商品住房户型设计“90平方米以下户型占70%以上”的限制性规定,鼓励房企设计适销对路的产品。宁波近来也出台文件,称毕业10年内在宁波购房的大学生买房可享受购房补贴、首付降低和贷款贴息等多项优惠。


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