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       上周三,国务院常务会议释放出这样一个信号:下一步中央将部署推进消费扩大和升级,重点推进六大领域消费,其中就包括稳定住房消费,加强保障房建设,放宽提取公积金支付房租条件。对此不少有房地产情节的人士又开始活跃起来,多地房价应声而稳。近几日,近让我"研判"未来房价走势的人很多,其中不乏社会各个层面的朋友,也有专业的中介机构。浏览很多数据并与一些业内"资深"人士交流后,我的看法是:中央一个会议,一项政策,对整个房地产市场的影响不会很大。未来房价的总体特征是:未来二三年一线大城市房价涨不上去也跌不下去;二三线城市的房价,基本上将"熊"很长时间。如果房产税政策真的出台,则城乡房价必然全线下跌。


        1、态度。现在不同阶层的人士,面对房市的态度各不相同。地产商不希望房价跌下去,银行不希望房价跌下去,买了房的多数人不希望房价缩水,政府对房价回调的态度是"既希望又担心",而真心希望房价下跌的是:持币待购者。对于房价走势"无所谓"的人也很多,但他们不是买不起者就是不想买者。单从"态度"来判定,希望房价下降的群体是少数,您说房价能下跌吗?


         2、泡沫。房市有没有泡沫?当然有,没有泡沫的房市是不存在的。如果泡沫持久几十年,那就不是泡沫。因此,房市泡沫是一个相对的概念,不必在乎,对于消费者来说,只看一点:如果自己消费居住而不是买卖炒作,就不必太过在乎"泡沫",对于投机或投资者来说,要认识到:房市泡沫大小取决于大经济环境和地段。如果没有大的政策刺激,泡沫不会激增或者破灭。中国目前房市泡沫处于适度偏高,但由于中国经济运行尚处于中长上升期,所以,泡沫大小不是太重要。


         3、房产税。千万不可忽视房产税对房市的影响。我对澳大利亚、日本、美国及欧洲很多成熟的发达国家的房产市场考察后的一个基本结论是:这些国家在资本主义制度初期,房地产市场都有很大波动和投机机会;但是在资本主义国家治理制度成熟以后,为了维持经济的稳定性,必须严厉制约房产投机,因此,这些国家会通过法律和税收策略,防范地产投机行为。多数情况下,房租收益略略高于资本利息收益。因此,从长远看,中国一旦完成经济结构调整,步入"常态化"增长期,必然会开征房产税。对此,我有两点判断:


        1、一旦开征房产税,"挤出存量"效应,必然导致一定程度的供大于需,使房产价格大幅回落;


        2、就今后二三年中国经济情形而言,开征房产税的概率很小。这是因为,在2016年之前,中国的整个经济发展仍然处于比较糟糕的状态,调结构和增内需的难度非常大,国际经济局势仍然很不确定。


        基于上述分析,我希望朋友们不要为房价而纠结,该买就买、该卖就卖。如果您有多套房屋,又有其他投资渠道的话,在今后两三年内卖出多余房子未尝不可,在预期人气旺盛的地段投资底商或许是一个很好的选择,但切入点要恰当。个人一孔之间,仅供参考。 


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